如果有一筆資金,你會投資實體地產還是虛擬地產?

如果有一筆資金,你會投資實體地產還是虛擬地產?

Sam Kuo
Ian Wu

March 4, 2022

隨著 Metaverse 的概念逐漸進入大眾的眼中,隨之而來的產業也逐漸興起,其中一項就是「虛擬地產」,也叫虛擬土地。雖然新聞報章雜誌總是在報導未來的人類會戴著 VR、身體穿著動態感應的緊身衣、搬家到虛擬土地上生活,但我卻不想住在裡面,哈。

現實世界的許多知名大品牌都紛紛加入購買虛擬土地的行列,像是知名運動品牌大廠 Nike 與虛擬世界項目 Roblox 合作正在打造 Nikeland、韓國科技業龍頭 Samsung 在虛擬土地項目 Decentraland 中購買了土地,另一運動用品大廠 Adidas 、加密貨幣的大公司 Binance 也在另一虛擬土地項目 The Sandbox 中購買了土地,根據摩根大通於 2021 年的報告 「Opportunities in the metaverse」虛擬土地的平均價格在 2021 年的 6 個月內翻了一倍,達到 12,000 美元, DappRadar 於 2021 年 11 月底的數據也表示光一周虛擬土地的交易量就高達 1 億美金。虛擬土地的漲幅如此之大,如果我有一筆資金,我要投資虛擬土地嗎?

資料來自: DappRadar

什麼是虛擬土地?

虛擬土地就是項目方 (土地供應商) 打造一個數位世界,並把世界內的土地進行分割、製成一塊塊獨一無二的 NFT 。這些虛擬土地也會如現實地產一般可以在上方打造建築、進行租賃,而項目方與持有虛擬土地的用戶也可以在一級、二級市場上 (Opensea) 自由地進行土地買賣,基本上跟現實的土地交易很相似,我們在買房時會去附近看看環境,同時我們在挑選虛擬土地時,我們也會去附近看看誰是我們的鄰居,像是住在大品牌旁邊...

NFT 項目五花八門,但我們仍可從大眾追求 NFT 的趨勢中見到端倪,與單純的 PFP (大頭貼)項目相比, CLONEX 、 Azuki 這類項目預告會製作可用於 Metaverse 中的 Avatar (虛擬形象)、逐步打造完整 Metaverse 世界、提供實體商品回饋給用戶的項目顯然更受大眾歡迎 ,並且也逐漸有虛擬球鞋、虛擬家具等等項目出現,這一切都指向同一個方向 – 「人們開始注重在虛擬世界的互動。」人們不僅想要擁有頭像,更想要「實際的」生活在 Metaverse 之中,甚至 Metaverse 是一個象徵社會地位的形象,而一旦有了虛擬形象、虛擬球鞋、虛擬家具,那擁有一個虛擬房子去進行社交還會遠嗎?

對於大品牌而言,經營虛擬土地是未來的一大市場,但卻不是每個人都有能力動輒好幾百萬甚至是千萬去購買大面積的虛擬土地,而大面積的虛擬土地能打造的體驗顯然不是小面積的虛擬土地可以比擬的,想像一下, Nike 打造的 Nikeland 號稱能讓用戶在廣大的虛擬空間內進行各類運動、可以讓 Avatar 穿上各式各樣 Nike 的酷炫虛擬產品,但是我不會進去 Nikeland 運動,對於我來說那是遊戲而不是運動,或許未來我在戶外跑步時,用我的手機看著我的小孩在 Nikeland 運動也說不定。

三大類虛擬土地

就我看來,虛擬土地類項目可以分成三個種類,收藏類、遊戲類以及最知名的沙盒類。

有錢人的新玩具 - 收藏類

收藏類項目雖然也具有極高的自由度,但整體上來說仍不是一個完整的世界,但精緻的配置、美麗的畫面可以讓用戶盡情地展示自己收藏的 NFT 以及品味,像是 CLONEX 的製作團隊打造的 RTFKT LOOT Pod 以及小型項目 Genesis isoroom 都是此類,其中 RTFKT LOOT Pod 由於是 CLONEX 團隊製作,而 CLONEX 又打算要進一步打造 Avatar 以及完整的 Metaverse 系列,所以 RTFKT LOOT Pod 也很有可能在之後成為虛擬世界的一環。

小孩不再賣 Lemonade 了  - 遊戲類

在我的印象中,小時候如果要取得零用錢就得去打零工,幫忙跑腿、幫忙分擔一些家務、或是像標題說的賣檸檬水。但現在的小孩可能完全不一樣了,P2E (Play-to-Earn) 這個概念其實出現的很早,像是之前就聽說過某些線上遊戲的虛寶可以賣到幾千塊台幣,透過玩遊戲去賺取現金,這就是最初的 P2E 。只是在融入 NFT 的概念之後, P2E 的市場更大、也逐漸往趨於成熟的產業緩慢前進。現在的孩子可以透過玩遊戲去贏得更珍貴的 NFT ,並選擇將其轉賣或是培育更強的 NFT 去贏得一次次的比賽獎勵,最終將這些都兌現成金錢。 P2E 是 2021 興起的一大產業,其中最知名的就是透過遊戲 「Axie Infinity」成功在菲律賓買下兩棟房子的玩家 John Aaron Ramos ,才年僅 22 歲就靠玩遊戲達成許多人一輩子的目標。

而隨著 P2E 產業的發展,虛擬土地的概念也逐漸進入 P2E 產業鏈,像是剛剛提到的 Axie Infinity 本來是一款類似 Pokémon 類的培訓對戰類遊戲,在 2021 年 12 月底也表示要將虛擬土地的概念加入 Axie Infinity ,遊戲類項目的虛擬土地價值則建立在其整個遊戲的完整性、玩家數量、社群經營的成功與否之上,像是電影「一級玩家」裡面的世界架構一樣,玩家能穿梭在一個個不同遊戲的世界之中,並進行各式各樣的遊玩體驗,甚至是社交 (還記得電影裡的電音舞池嗎?) 想像如果是你買下了虛擬土地,並擁有那個舞池,這將帶來多大的收益!但前提是這個遊戲能吸引夠多的用戶持續地遊玩該遊戲,所以在這方面保持遊戲帶給玩家優良的體驗、努力打造一個優質的社群就是遊戲類項目的關鍵因素。

大人的酷炫投資,小孩的新工作 - 沙盒類

最後一類也是目前最受矚目的類型,沙盒類。這類的虛擬土地賦予用戶最高等級的自由權,基本上來說,已經跟現實世界的地產無限接近了,沙盒類項目基本上完全開放玩家的自由度,透過打造工具,玩家幾乎可以實現所有腦海中的設計、打造專屬於自己的世界。像是現在最知名的 The Sandbox 以及 Decentraland 都是此類。要介紹此類的項目,就一定要知道這類遊戲的始祖「Minecraft」。

Minecraft 是一個起源非常早的沙盒遊戲,並且至今仍是全球最受歡迎的遊戲之一,截至 2021 年 5 月, Minecraft 創造了 2.38 億的銷售量,並且每個月的活躍用戶仍維持在 1.4 億人。要知道 Minecraft 可是從 2011 年就上市的遊戲,這麼長壽的遊戲在現在的遊戲圈中都是很罕見的。讓 Minecraft 如此受歡迎的原因很大就在於其遊戲極高的自由度, Minecraft 並不是一個風格精緻寫實的遊戲,相反它是一個完全像素風的遊戲,遊戲內的所有物件包含人物腳色、動植物、器具甚至是光線跟水,都是一格格方塊。但也就是因為都是方塊,所以才能賦予玩家最自由揮灑創意的環境,只要是能疊出來的,在 Minecraft 裡都能實現。 11 年來, Minecraft 的高自由度便吸引世界各地的玩家打造夢想中的世界,並且許多玩家會將自己打造的建築物、地形「模組化」製成檔案包,免費放置到 Minecraft 社群中供其他人下載遊玩,長久以來便形成了互動十分活耀的社群。

而沙盒類虛擬土地,正是以此為模型,項目方打造了限定數量的土地區塊,並打造讓用戶可以自由打造物件、建築的開發工具,透過讓用戶自行建設優質設施、打造吸引人的內容,甚至開放用戶自行營運去吸引更多的玩家加入,這會讓虛擬土地空間產生不可估量的高價值,任何你想到的設施,電影院、美術館、遊樂園、賽車場,甚至是學校在沙盒類的虛擬土地上都可以實現並開始盈利,形成良性循環。

在眾多虛擬土地項目中,有一個將 Minecraft 特性發揮十分良好的項目, NFT Worlds ,我們也可以說它就是 Minecraft 。 NFT Worlds 的架構是引用了 Minecraft 公布於網路上的免費資源,並允許 Minecraft 玩家直接透過各種平台 ( PC、Xbox、Playstation、Nintendo Switch )上的 Minecraft 遊戲端進入 NFT Worlds 的世界遊玩、體驗。並且在 2/26 正式與 Minecraft 的營運商 Microsoft 建立合作關係,要一起在 Polygon 鏈 (以太鏈的副鏈) 上打造遊戲。 NFT Worlds 等於直接接軌了每月依然活躍的 1.4 億遊戲玩家。可以用最熟悉的方式進入 Metaverse ,相信許多人會因此而在未來投入 NFT Worlds 的世界。

此外,根據 Messari 的數據, Sandbox 在 2021 年 Q4 的季度報告中,顯示雖然其虛擬土地在一級市場的銷售量無明顯增長,但在二級市場 (OpenSea) 上銷售量卻比上一季度增加了 1685% ,總銷售額度超過 3.5 億美金。這樣的數據也從側面證實了全球用戶對於虛擬土地的需求很高,整體市場正不斷地在成長。一級市場銷售會無明顯增長的主因是每個項目方在最初都會設定好固定數量的土地,不能任意增加 (像 The Sandbox 就限制為 166,464 塊) 。並且項目方會階段性的釋放土地販售 (The Sandbox 在去年 11/4 開放第二輪土地購買) ,並不是大家一口氣想買就可以買完。

資料來源 : Meccari
資料來源 : Meccari

虛擬 VS 實體 

所以如果當我們手上有一筆資金時,到底該選擇投資實體地產還是虛擬地產呢?我們可以將兩者的差異與優劣勢列出來做一個簡單的比對。

雖然虛擬地產號稱跟實體地產一樣,甚至有時更方便,因為不需要預留空間給一些實體地產必不可少的部分設施,像是洗衣房、防火巷。但其實仍有一個最大的痛點,那就是我們無法實際的住進去。是的,不論我們多麼看好虛擬地產的前景,但這都仍然改變不了我們無法住進去這個事實,對人們來說,實體地產有時候會是一個必要的需求,而虛擬地產則不是。

網路的發明徹底改變了人們的生活型態,如果說電子郵件的出現是我們在網路上的第一個「住址」,那這幾年發達的 Social Media 就像是升級版的家,讓我們更加展示出生活的一面 (當然很多都是虛幻的) ,那或許在 Metaverse 中的家就會是下個世代社交的重點項目。與 Social Media 不同的地方在於,虛擬地產不是由供應商、平台來設計,而是由用戶自行設計、規範以及創造體驗,這代表未來用戶可能會更活躍、帶來更高的互動性。就像是 Influncer 因為 Social Media 而誕生,甚至有些 Influncer 的廣告效益比檯面的明星還有效,那是否有些職業會因為 Metaverse 而誕生,也是我滿期待的現象。

虛擬地產的一切都還在起步階段,不僅無法保證未來一定會成功,甚至連什麼時候會有下一階段進展都不一定。但這無法阻礙各個資方持續的投資進入這個市場,許多大企業依然看好虛擬土地未來潛在的價值,美國蘇富比拍賣場也宣布要在 The Sandbox 打造一個真實蘇富比拍賣場的複製品,而韓國科技龍頭 Samsung 也在建設於 Decentraland 的設施中直播了首次的產品發表會,這些行動都從側面證明了大品牌對於虛擬土地的投資意圖,但也不得不提, Samsung 在發表會上預訂讓用戶可以透過 Decentraland 的會場 「Samsung 837X」進行新產品預購,但卻因為技術問題,而導致網站崩潰,許多用戶無法完成訂購。這也是一個警示,即使是大品牌,現階段也無法保證能好好運用虛擬土地。

但即使如此,大品牌或是名人效應仍持續的刺激著虛擬土地的市場的成長,美國饒舌歌手 Snoop dogg 在 The Sandbox 就有置產,並打造舞台舉辦過演場會,而就在最近也傳出有匿名人士花了 45 萬美金買了 Snoop dogg 家旁邊的土地,打算成為他的「鄰居」。這些都是現實地產難以達成的,並且最關鍵的一點,跟實體地產比起來,現在大多的虛擬地產成本都還是相對較低的,現在 The Sandbox 的 Floor price 為 3.25 ETH (約 26 萬台幣) ,這也是最吸引人的一點。

但我還是要再講一次,我們無法住進虛擬地產中,不論那些房子看起來多酷炫。

虛擬地產的各式衍伸

除了最基本的買賣、租賃,虛擬地產還有一些因應區塊鏈特性衍生出來的新生態,其中一個最受到重視的就是「質押」,這與實體地產的抵押是非常不一樣的。實體地產的抵押,是由於某人因為急需現金,所以將實體地產作為抵押以換去金錢,若日後無力償還,則債主可收取、或透過販售該地產的一種方式,而虛擬土地的質押卻是完全另一個概念。

質押簡單來說,就是確定用戶長期持有該虛擬地產 NFT ,項目方會定期給予用戶回饋。與現實地產不同,虛擬地產的價值完全取決於使用該項目的用戶數量以及在用戶心中受重視的程度,比方說當 Adidas 、 Binance 、 Snoop dogg 相繼在 The Sandbox 置產後,就會吸引更多的用戶進入 The Sandbox ,其價值也會隨之上漲,讓用戶願意長期持有 NFT。為了吸引用戶長期持有,許多項目就推出了質押的機制,讓用戶將手上持有的 NFT ,或是項目方自行出的 Token (代幣)存放進項目方提供的區域,以保證用戶不會將這些 NFT 、 Token 拿去二級市場販售,作為獎勵,項目方會給予更多的 Token 。

以剛剛的 The Sandbox 為例,在遊戲中土地被稱為 LAND (許多塊結合在一起稱為 ESTATE) ,而遊戲中通用的貨幣 Token 稱為 SAND ,是總供給量為 30 億枚的 ERC-20 代幣。一般用戶不需持有土地也可以進入 The Sandbox 進行遊玩,但若要執行所有遊戲內的交易與互動,不論是買賣新物件、甚至是買賣土地都需要透過 SAND (現在 LAND 可以在二級市場 OpenSea 上直接用 ETH 購買) ,而為了鼓勵用戶長期持有,項目方就提供了質押功能,用戶可以將手上持有的 SAND 投入項目方準備的 Pool (質押池),一旦投入就會被鎖死 (可以設定要鎖多久) ,但同時項目方也會定期給予用戶方 SAND 作為利息。

有些項目為了讓其貨幣更具價值,也會讓持有 Token 的用戶參與項目方的投票,進行營運的討論,這個模式稱為 DAO (Distributed Autonomous Organization) 「分散式自治組織」,是一種希望項目能「去中心化管理」的經營模式,透過將投票權分散在貨幣 Token 上,讓持有者也能決定整體項目的走向,對於許多用戶來說是很有吸引力的,也會讓用戶更堅定的長期持有該項目的 NFT 以及代幣 Token。(關於 DAO 要講完真的太多,或許下一次吧!)

如果單純的以投資角度來看待

根據 MacroMicro 提供的數據來看,台灣目前的房價十年指數年增率為 14.89% ,也就是說去年每坪 30 萬的房子,今年價值會漲到每坪 34 萬 5 千左右,當然我們不能只依靠平均數據來評斷房價,這很容易陷入統計學上的盲點。每一間房子的地段、建築條件、樓層、採光等等條件皆有所差異,這些都會影響最終房價。而根據 CNBC 的報告, 2021 年虛擬地產的銷售額高達 5 億,2022 年 1 月更是高達 8 千 5 百萬,預計從 2022 至 2028 的年增率將會落在 31% 左右。並且,虛擬土地目前的成長率並不是穩定式的增長,而是有機會瞬間爆升的,最知名的虛擬土地遊戲 The Sandbox 以及 Decentraland 為例,前者在 2021 年 Q4 的成長率就高於 Q3 1685% 後者的年增率則高達 560.9%!與台灣的 14.89% 相較之下,虛擬土地顯然是更快取得大量收益、更被看好的投資方向。

資料來源 : MacroMicro

所以單純從商業角度來看,有一筆錢可進行投資時,選擇虛擬地產進行投資在未來的幾年內便極有可能得到高於投資於實體地產的收益。

但也別忘了我們在實體地產 VS 虛擬地產中提到的差異,雖然實體地產的成長率較慢,但它們終究是實際存在的,不會因為項目方跑路就整個失去價值,並且實體房產對於人們來說是有其「必要性」的。我們可以將虛擬房產視為是一種未來娛樂業的必要資產之一,是未來娛樂、廣告、社群媒體的必爭之地。

結論

從目前的趨勢來看,各大品牌走向經營 Metaverse 會是接下來的主流方向,而或許目前手上有一些閒錢可以投資買一兩塊地也是一種選擇,如果你也十分看好 Metaverse 未來的前景的話。或許在未來,大批群眾會透過 P2E (Play-to-Earn) 的形式在 Metaverse 中賺取生活費,但一切的前提是你要足夠理解到,購買虛擬土地是多大的風險。風險與收益總是如影隨形,投資理財最重要的還是謹慎考慮。

非常感謝你的時間來閱讀這篇文章,喝杯拿鐵吧,下次見!
在走之前,如果期待下次的見面,可以訂閱以下的不同的通知方式。

Line
instagram
Facebook

Sam Kuo.